Como lemos os relatórios
Atualizada em 28 de outubro de 2026
O Pulso FII lê o relatório gerencial de cada fundo imobiliário que acompanha, junta os números numa tabela e compara com o relatório anterior. Esta página explica de onde vem cada número, como ele chega ao site e onde pode haver erro.
De onde vêm os números
- Relatório gerencial: o PDF que o gestor publica no FNET, o sistema de documentos da B3. Dele vêm vacância, inquilinos, contratos, dívida, resultado, projeções do gestor e o que mudou nos imóveis e na carteira.
- Informe mensal da CVM: dos dados abertos da CVM vêm patrimônio líquido, número de cotas, valor patrimonial por cota, número de cotistas, caixa, rentabilidade e taxa de administração. Quando um número existe na CVM, usamos o da CVM, não o do PDF.
- Aviso de rendimentos: o rendimento por cota vem do aviso que o fundo publica no FNET a cada distribuição.
- Comunicados: fatos relevantes, documentos de assembleia, avisos aos cotistas, comunicados ao mercado e anúncios de oferta publicados no FNET. Cada um ganha um título e um resumo curto, com o link para o documento original.
Como o PDF é lido
Um modelo de inteligência artificial lê o relatório inteiro e, para cada número, devolve o valor, a página e o trecho em que ele aparece. Antes de publicar, o sistema confere se o número está mesmo no trecho citado. Junto, o modelo diz quanta confiança tem em cada leitura:
- Confiança alta ou média: o número vai para o site, com o trecho e a página do PDF a um clique.
- Confiança baixa: o número fica “em conferência” e não aparece até uma pessoa conferir no PDF. Se for igual ao do relatório anterior, que já passou pela conferência, ele é publicado.
A conferência humana cobre o relatório mais recente de cada fundo. Em relatórios mais antigos, um número pode continuar “em conferência”.
Os comunicados são lidos pelo mesmo modelo, que escreve o resumo e separa as datas que pedem ação do cotista, como o prazo para votar numa assembleia ou para exercer o direito de preferência. Uma data só entra no calendário e no lembrete se o trecho que o modelo cita estiver no texto do documento. O resumo não passa por conferência humana: em caso de dúvida, vale o documento original.
O que cada marcação quer dizer
- em conferência: lemos, mas ainda não temos segurança para mostrar.
- sem dado: o relatório não traz esse número.
- aguardando CVM: o informe mensal do mês ainda não saiu. A CVM costuma publicar semanas depois do relatório.
As contas que fazemos
- P/VP: cota de fechamento do mês, do relatório, dividida pelo valor patrimonial por cota da CVM.
- Dívida: saldo dos CRIs emitidos pelo próprio fundo, mais compras de imóvel a prazo e outros financiamentos. Fica de fora a dívida de fundos e empresas em que o fundo investe. Quando o relatório não traz esse total, usamos as obrigações do informe mensal da CVM.
- LTV: dívida dividida pelo ativo total do informe mensal do mesmo mês. Cada gestor calcula alavancagem de um jeito; aqui a conta é a mesma para todos os fundos, por isso o número pode ser diferente do que está no relatório.
- Cobertura do rendimento: resultado por cota do mês, do relatório, dividido pelo rendimento por cota do aviso no FNET. Abaixo de 100%, o fundo distribuiu mais do que gerou no mês.
- Vacância pela ocupação: quando o relatório só traz a taxa de ocupação (comum em shoppings), a vacância é 100% menos a ocupação.
- Inadimplência pela adimplência: quando o relatório diz que a carteira está adimplente, a inadimplência é zero; quando traz a adimplência em percentual, é 100% menos ela. Se o relatório não fala do assunto, fica sem dado.
Como comparamos
Cada relatório é comparado com o anterior do mesmo fundo, número por número. Só entra em destaque o que mudou além de um mínimo para aquele indicador, para que oscilações pequenas não pareçam notícia. O mês do relatório nem sempre é o mês dos números: quando o relatório de setembro traz dados de agosto, a página do fundo diz isso.
Quando atualizamos
A cada 3 horas procuramos relatórios novos no FNET e informes novos na CVM. O relatório entra no site assim que a leitura termina.
Se achar um erro
Leitura automática erra, e o próprio relatório às vezes traz um número trocado. Por isso cada número tem a página de origem e o link para o PDF original. Se encontrar algo errado, escreva para contato@pulsofii.com com o fundo e o mês; a correção vale a partir da atualização seguinte.
O que o Pulso FII não é
Não somos ligados aos gestores, à B3 nem à CVM. O site mostra o que os fundos publicaram e o que mudou; não recomenda comprar nem vender.